领地集团港股IPO背后:经营性现金流连续三年告负,净负债率140%_物业_1

领地集团港股IPO背后:经营性现金流连续三年告负,净负债率140%_物业
领地集团港股IPO背面:运营性现金流接连三年告负,净负债率140% 领地举世金融中心 图片源自网络 出品 | 搜狐财经 作者 | 黄海 内房企港交所上市浪潮仍在连续。 4月9日晚间,四川房企领地集团递送招股书,成为疫情期间继金辉、上坤后第三家“叩门”港交所的内地房企。到现在,已有十家内地房企在港交所排队等待过会。 IPO材料显现,领地集团近三年营收数据呈现动摇。 2017至2019年,领地集团录得营收别离为53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元;录得赢利净额别离为6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元;对应毛利率别离为20.1%、35.7%及27.8%。 此外,领地集团的负债水平允逐年走高。近三年,领地集团未归还银行及其他告贷总额从35.86亿元添加至117.55亿元,净负债率已达140%。 2019年底的品牌发布会上,领地集团曾喊出2020年冲击千亿标语。据克而瑞数据显现,2019年全年,领地集团出售总额仅为237.4亿元,与2018年根本相等。 高本钱拿地,毛利率27.8% 招股书显现,领地集团成立于1999年,主营事务包含物业出售、商业物业、酒店事务等。其间,物业出售为领地集团贡献了绝大部分营收,近三年营收占比均达98.5%。 据领地集团泄漏,到2月29日,公司共有90个处于不同阶段项目,总土储约为1331万平方米。其间,包含未售可出售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、开发中物业总规划建筑面积734.43万平方米及持作未来开发物业估量总建筑面积555.78万平方米。 按区域来看,领地集团90个项目中有57个坐落四川,会集散布在南充、攀枝花等三四线城市。跟着三四线城市盈余衰退,去化问题被摆上台面。 领地集团在招股书中含蓄地点出去化问题。“因为单个项目的毛利不同,且项目出售结尾阶段所剩物业方位吸引力缺乏而价格较低”,领地集团的赢利水平呈现出下降趋势。材料显现,近三年间,领地集团毛利率别离为20.1%、35.7%及27.8%。对应净利率逐年下滑,别离为12.2%、11.5%及8.9%,现已居于业界较低水平。 遭到体量限制,单个楼盘成绩对领地集团影响相对较大。上市材猜中,领地集团以建筑面积最大的西昌领地兰台府项目为例,将2019年毛利率下降归因于首要交给物业毛利率较低。 招股书显现,西昌项目土地收买本钱偏高,而为了高周转,领地集团又将项目物业设定价格较低,直接导致项目毛利率低至17.9%。 实际上,近几年来,领地集团曾多次高价拿地。 2019年12月,领地集团以2.92亿元摘得四川南充宅地,楼面单价4662元/平方米,为当年最高。 另据榜首财经报道,2018年3月,领地集团以4.9亿拍下四川一纯住所用地,现场竞拍超越40轮,溢价率达70.91%;尔后领地旗下公司又以11.7亿元拍下四川省攀枝花市地块,溢价率达178.57%,成为彼时的地王。 高溢价拿地、高周转开发,领地集团的资金链随之严重。 负债比年攀升,净负债率140% 为了保持运营,领地集团物业预售所得现金流,以及银行贷款和信任等方法弥补现金流。 财务数据显现,因物业开发活动以及土地收买继续添加,领地集团事务营运所用现金增大。近三年,领地集团运营活动现金流与出资活动现金流均告负。2019年底,上述两项别离净流出31.12亿元以及7.26亿元。 内部造血才能跟不上,领地集团将期望寄予于外部融资。 招股书显现,2017至2019年,领地集团的告贷本钱逐年走高,别离为6.4%、8.8%及9.9%。 融本钱钱越来越高,资金压力下领地集团仍然很多举债。近三年间,领地集团的未归还银行及其他告贷(包含信任及其他融资)总额别离为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元,三年增长了两倍。 因融资添加,领地集团净负债份额逐年攀升,从2017年度的60%升至2019年底的140%。领地集团对应融本钱钱从2017年的0.84亿元增至2019年的2.3亿元。 信任融资方面,到2019年底,领地集团有26项与信任融资提供商、财物办理公司及其他金融机构缔结的未归还融资组织,算计本金余额约59.89亿元。到2020年2月29日,余额进一步增至60.92亿元。 同期,领地集团现金及银行结余别离为9.96亿元、14.63亿元及31.78亿元,傍边包含受限制现金2.1亿元、5.2亿元、16.37亿元。若不计入受限资金,领地集团手中现金仅剩15.41亿元。到2019年底,应于一年内归还的负债规划为57.63亿元 债款压力将领地集团的盈余才能进一步紧缩,三年间,领地集团总财物回报率已从4.0%降至1.6%。 领地集团还在招股书中提示出另一危险,与其他房企比较,领地集团的首要供货商与首要客户都相对会集。 材料显现,2017至2019年三年间,领地集团前五大供货商总收购额占比别离为77.8%、64.3%以及59.8%。其间单一最大供货商同期总收购额占比别离达32.4%、54.1%以及51.6%。 除了在生意上首要依仗交游多年的供货商同伴,领地集团还在内部办理层中很多启用宗族亲属。 两个90后副总裁系创始人侄子 招股书显现,领地集团的董事会及高档办理人员中,不计入3名独董,剩下7名高管有4人互为亲属关系。 其间,领地集团董事长刘玉辉的侄子刘策和刘浩威任公司副总裁,二人现年别离为29岁和27岁;集团履行董事侯小萍担任将集团融资,一起也是刘策的阿姨。 时刻追溯到21年前,1999年4月,刘玉辉和两位兄弟刘山以及刘玉奇联合创办了领地集团,刘玉奇为领地集团履行总裁,刘玉辉为领地集团董事长,刘山为领地集团副总裁。 据媒体报道,在创建领地的前两年,刘氏三兄弟曾一起掌握过我国第五冶金建设公司眉山分公司,别离担任总司理、副总司理和副司理。而在此之前,三兄弟也都曾在眉山建华建筑工程有过工作经历。 工商信息显现,上一年9月,刘玉奇和刘山退出董事会,只要刘玉辉还保留着董事长的职务。现在,跟着招股书一同被发表出来的,还有刘氏宗族内部的权利交割。刘山与刘玉奇的儿子双双进入领地集团董事会,任副总裁。 招股书显现,刘策2011年结业于美国尔湾谷社区大学,在2011年10月参加公司,担任财务部司理,后还担任过出资发展部司理和首席履行官,担任监督项目出资决策进程。 刘浩威2014年结业于加利福尼亚大学尔湾分校工商办理学,2015年5月参加公司,担任广东领地房地产总司理。 在接手宗族事务之前,刘氏兄弟二人还纷繁赴北京大学学习本钱运作课程。2017年,刘浩威在北大完结了投融资课程。同年,刘策也就读于北京大学,学习私募股权基金和本钱运营课程。 除了“老带新”,上市前夕,领地集团还引进工作司理人,助力宗族完结“千亿愿望”。2019年12月,原恒大集团副总裁许晓军参加领地,任地产总裁。此前,金科老将姚科也参加领地,任集团助理总裁兼品牌总司理。 材料显现,2009-2015年期间,许晓军历任恒大天津公司董事长、恒大集团副总裁、恒大北京公司董事长等多个要职,积累了从一线出售到集团办理再到融资并购等一系列经历。

Author: admin

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注